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金融危机十年权威机构图表如何影响英国住宅

时间:2017/9/16 23:05:30   作者:管理员   来源:http://www.yangzidesign.com   阅读:1649   评论:0
内容摘要:  始于2007年的全球金融危机(Global Financial Crisis,后文简称GFC)的影响在10余年后仍在,并将在未来几年继续影响英国的住房市场。  在上一次全球金融危机爆发十年之计,其危害和后果大大地改变了房产市场的面貌。比如,直到2014年5月,英国的平均房价才...

  始于2007年的全球金融危机(Global Financial Crisis,后文简称GFC)的影响在10余年后仍在,并将在未来几年继续影响英国的住房市场。

  在上一次全球金融危机爆发十年之计,其危害和后果大大地改变了房产市场的面貌。比如,直到2014年5月,英国的平均房价才恢复至信贷危机前的水平,而交易量的增长仅有一次超过130万。

  近期,第一太平戴维斯,Yorkshire Building Society,劳埃德银行(Lloyds Bank)等多家专业机构纷纷发布了过去10年间GFC对英国房产市场造成的一些影响。

  截至2017年3月的过去一年中,全英的房屋购买开支为3120亿英镑。由于交易水平持续降低,这一数字比10年前低了300亿英镑。

  而由债务构成的金额下降更多,约470亿英镑。目前,债务占购房金额的43%,现金和累计资产总价是购房资金的主要形式。

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  由于人们可以借贷的金额受到限制,首次购房者面临更高的首付,而这也成为年轻人拥有自有房产路上的巨大障碍。

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  截至2017年3月的过去一年中,首次购房者的投入过100亿英镑,与10年前相比增长了85%。其中仅英格兰地区约有42亿英镑是依靠父母或政府购房援助计划(Help to Buy)提供。

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  偶尔,我们会看到95%或100%的抵押的回归。然而,90%以上价值比(LtV)的总量仍不到2007年的520亿英镑的五分之一。目前,这类只占总额的不到5%。

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  而这一现象的进一步结果是私人租赁行业的持续增长。在越来越广的范围内,人们倾向于长期租房。私人租赁行业的需求也将持续增加。PwC预计,到2025年,60%的伦敦人将租房居住,其中40%为私人租赁市场,20%为政府公屋。同时,租赁市场的增长不分地域。增幅最大的是北爱尔兰地区的22.4%,最小的是英格兰西南,为6.1%。

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  10年前,搬家者的债务额度超过1120亿英镑,目前只有不到700亿英镑,减少了37%。这反映出人们买房搬家的频率没有过去频繁。

  与十年前相比,那时人们更换房产的能力强劲,而过去十年中,由于搬家置换房产申请的人数减少了380万。这些数字的复苏也被忽视,表明这一现象或将成为市场中的一个永久特征。

  长期以来,只有只还息不还本(Interest-only)型可以促进更换更大,更好房产的举动。2007年时,只还息不还本型占全部新的三分之一,而目前,仅占所有的1.2%。

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  当考虑到下一步搬家的可负担性时,业主们不仅仅要考虑偿还成本,还需要还清现有的抵押并花费更长时间等待现有房产增值。

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  另一方面,由于更多潜在买家决定拓建房产而不是搬家,过去5年规划申请量增长了25%。而上调的印花税税率更是加剧了这一问题,税率上调增加了搬入价值超过100万镑房产的购房成本。Halifax Insurance的研究发现,过去5年房扩展的申请量增长了27%,其中伦敦为主导,占到了总申请量的60%。然而规划量的增长也呈现出南北差异。

  小型买房出租投资者目前也在抵押监管的范围内。资产组合投资的业主在短期也内将纳入。这是因为对额外印花税和抵押利息减免政策方面的变化。

  一些人认为二者的共同作用会导致房东兑现,逃离这一市场。相反,这2个举措削弱了需要通过来资助自己下一次(或首次)投资人们的活动。

  截至2016年3月的过去一年,BtL额恢复到了2007年时的水平。目前处在这一水平的一半。随着税收减免的逐步减少与利率上涨相结合压缩了可负担性,这一影响或将变得更加根深蒂固。

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  与其他市场一样,房产市场已经进入现金为王的时代。近日英国央行(Bank of England)采取行动确保抵押监管将持续适用于各个市场中的所有人。这可能是次贷危机最持久的一个影响。

  据Nationwide的数据,英国平均房价之比10年前高了18%。考虑到通货膨胀,经融危机的影响使英国的平均房价比2007年水平低了11%。当然,全英房价的均值存在误导。

  就伦敦而言,过去10年平均房价增长了78%。而英格兰东北部地区则跌了9%。从下面的图标不难看出,南北差异在过去10年不断加大。

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  M25内的大伦敦房价增幅几乎是英格兰东南的2倍。而英格兰东部、东南部地区的房价增幅又甚至是北部大部分地区的数倍。

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  2007年开始的金融危机使英国房价大幅下跌,至2009年跌至最低水平。而劳埃德银行(Lloyds Bank)独家研究显示,金融危机以来伦敦房价独领,2009年伦敦物业房产均价为£362,641,如今则为£578,381,增幅59%。其中Waltham Forest和伦敦金融城房价直接翻倍。

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  Yorkshire Building Society的调查发现,过去10年,包括爱丁堡和伯明翰在内的54%英国地区,其薪资涨幅跑赢房价增幅。然而另外46%的地区,工资和房价间的差距在逐渐增大。这一趋势加剧了南北差异。

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  对首次购房者而言,整个伦敦及大部分英格兰南部地区变得越来越难,而威尔士和在苏格兰的大部分地区的房价比07年金融危机前更容易负担。该调查认为,与10年前相比,英国的工资增幅跟上了房价的步伐。


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